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二手房出台指导价的城市房价跌多少了?

更新时间:2021-10-20

  海淀区房协发布了29个热点小区的二手房指导价,包括蜂鸟家园、育新花园等小区。

  针对60平以下小户型、60-90平中户型,还有90平以上大户型设置了指导价。

  比如被誉为风向标的蜂鸟家园,60平以下户型指导价最高,在17.1万/平。而它此前报价从2019年中的14万跳涨到了18万,甚至有报价20万+的。

  神奇的是,虽然这份指导价不是住建部门发布的,但它还是对市场起到了震慑力。

  我看了下链家上的挂牌情况,之前蜂鸟家园是33套,均价18.47万/平。现在下架了1/3的房子,只有22套房,均价下滑到18.17万/平。

  我看《证券日报》报道,一个业主之前950万还有人看房,有买家出价930万。业主犹豫了,结果现在冷冷清清没人看房,业主不得已把价格调到870万。

  毕竟,按照之前一些城市出二手房指导价的经验,指导价最终还是和贷款挂钩,这才是暴击。

  同样是分批发布,这次只发布了218个热门小区的指导价。关注热门区域,比如松山湖、南城等片区的指导最严厉,打了5-6折。

  三四天内降价房源有7000多套,松山湖一套400多万的房子,动辄就是上百万地降价,一下子就跌去超20%。

  从年初深圳创新性地搞出这个操作后,已经成都、西安、无锡、合肥、宁波、三亚、绍兴、衢州、金华、东莞等十几个城市抄作业了。但是每座城市的节奏不同,现在情况也不尽相同。

  实打实地对全市所有小区“一刀切”,全部都有指导价,算是最勇也最惨的王者。

  政策很严厉,所以从2月份推出之后,二手住宅成交量从3月开始下探,几乎每个月都在创新低。

  上个月还有1700多套,10月到现在都半个月了,还只有400套出头,相当惨烈。

  百花的国城花园,年初还爆出成交32万/平,现在95平3房,都降价6次砍去近30%,到23万/平出头了,还卖不出;

  相当抗跌的豪宅也有些玩不起了。我看香蜜湖豪宅东海花园二期169平房,报价2400万,比起高位跌了有600多万,降幅约20%。

  名单里天河的热门小区数量最多,占了半壁江山。因为去年以来天河热门小区涨价比较猛,但这次它们也是降价相对狠的。

  中海观园国际一套约197平3房户型,近期降价250万。业主报价1010万,中介和我说,诚心买的话价格可以谈。

  整体看,珠江新城的房价在回调,降价的金额绝对值不小,但幅度还比较小,比起深圳算温和的。

  合肥、宁波也是搞试点性质的,专门打击热门学区房,他们的效果和广州差不多。

  合肥比较精明,具体小区和价格还没出来,反正就是让子弹飞一会儿的节奏。不过它要的效果也达到了,市场确实在变冷静。

  之前房价涨幅过大的政务区,滨湖区,高新区等热点板块,很多小区在90天内零成交。

  我看高新区西子曼城93平,业主报价215万,降了20万,全款、贷款都可以来谈,算是让步了一些。实际降幅在10%左右,还算比较平稳。

  傲娇的滨湖推出新盘佳兆业滨湖和鸣,竟然还没达到摇号要求。274套房,结果登记还不到230人,爆了大冷门。降价、降首付也都是基操了。

  实行最高核验价,贷款额度就从合同网签价、银行评估价、涉税评估价,三个中取最低的,很多人说跟开盲盒似的。

  比如学区房集中闵行区,老破小学区房高兴花园年初挂牌500多万,现在卖300多万,跌了40%;浦东陆家嘴600663股吧)的梅园小区,同样是老破小,也从21万/平掉到约13万/平,降了超30%。

  整体看上海还比较稳,浦东、静安、徐汇、杨浦等区域的不少小区降价在10-20%。

  除了指导价的震慑外,一些城市房贷额度收紧,以及各种调控轮番上阵,也造成了楼市出现下行趋势。比如之前的广州、东莞,现在的杭州等。

  我们一直强调,只要有出指导价的苗头,就不适合买进了。很容易就变成高位接盘,没必要赌政策。

  那些政策已经经过一段时间的发酵,房价跌得比较多,有需要的话可以择机买入。比如深圳一些学区房几近腰斩、上海老破小学区房跌了40%,估计差不多就是它们的底部了。

  深圳、上海、广州、北京,杭州、合肥等一二线城市长期看好,新房还有限价红利,泡沫已经被政府去除过一波,挺安全了。

  部分金融机构对于30家试点房企,三线四档融资管理规则也存在一些误解,也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。

  少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

  接下来怎么办?太紧了不行,要纠偏,要回到正常的水平,其实就是稍微松一松。房企和买房人都能喘口气,楼市才能健康发展下去嘛。

  难怪今天更早的时候还听一个在上海一家银行工作的朋友说,银行额度可能要增加了。另一个朋友说房贷可能要松动,放款时间或许会从半年缩短到3个月。

  我看有消息说,深圳润玺二期可能价格比一期还低,一期的业主觉得买亏了,还想退房重新打二期......

  BTW,今天下午发文,说要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

  一是税收由法定,要推行房地产税,肯定就要先推进房地产税立法。这也说明房地产税出来是板上钉钉的事,估计明后年就要出台了。现在就等立法明确向谁征收、怎么征收、征收多少等问题。

  第二就是试点应该会比立法来得更快。大家买房要谨慎,像杭州、深圳不是没可能试点的。当然,如果非要买,那一定是选择核心区域的新房更靠谱。安路科技募资10亿冲刺科创板获受理 业绩扣非后